B&B: Consigli e normative

Svegliarsi in un romantico rustico di campagna, affacciarsi da uno stupendo scorcio in costiera, scendere di casa e trovarsi nelle strade di un borgo circondato da odori e profumi unici e pungenti, il torpore del sole sul corpo che entra dalla finestra, avvolgendo la stanza di luce e colori.

Questa è l’immagine che evoca la parola “B&B” nella maggior parte delle persone, ma in realtà c’è ben di più alle spalle per organizzare un B&B di successo, ci vuole impegno e passione e bisogna personalizzare e rendere unico il proprio per fidelizzare i clienti ed attirarne di nuovi a differenza degli hotel che hanno offerte più tradizionali.

Da in po di anni a questa parte la domanda per questo genere di infrastrutture e aumentata in mondo considerevole portando all’apertura di nuovi anche in città.

Cosa significa bed and breakfast?

Può essere considerato come la via di mezzo tra un hotel ed una casa privata, cercando di unire il meglio delle due soluzioni. Generalmente costituite da 3 camere (Massimo 10 a seconda delle regioni) invece delle innumerevoli camere di un albergo.

Solitamente il proprietario vive nel B&B a stretto contatto con i propri ospiti andando cosi a creare un situazione formale e più calda rispetto ad un albergo.

Secondo le normative regionali i B&B vengono considerati delle vere e proprie attività ricettive a conduzione familiare di persone che adibendo parte della propria abitazione (tutto l’anno o solo in determinati periodi), accolgono gli ospiti avvalendosi della loro organizzazione familiare.

Di solito agli ospiti dei B&B vengono riservate particolari attenzioni ed accortezze che non sono contemplate in un normale servizio recettivo e che rendono la permanenza più piacevole, ma la cosa più importante che accomuna i B&B e la sontuosa colazione inclusa nel prezzo della camera che generalmente viene servita nella sala comune

L’espansione di questo tipo di attività ha preso sempre più piedi negli ultimi anni arrivando a fatturati di settore di quasi 300 milioni di euro.

In genere l’ospite del B&B è giovane ma ultimamente sempre più persone, anche cinquantenni che fino a poco fa non erano clienti di questo tipo di strutture.

Il fattore profitto

Prima di avviare un B&B sarebbe opportuno capire quanto potrai realizzare attraverso la tua idea di business.

A quanto ammontano i Ricavi ?

Risposta molto variabile in funzione del numero di camere, della stagionalità, del ubicazione ma soprattutto da come gestisci e promuovi la tua attività.

Considerano che il B&B non è un settore ad alta rimuneratività, un profitto si può avere gestendo in modo professionale l’attività, attirando sempre più clienti cosi da creare una domanda stabile che ti permetta di lavorare in modo continuo magari abbinando servizi di up-selling o cross-selling( Gita in barca, Accesso SPA, Cena in camera).

Ovviamente la differenza viene fatta dalla quantità di camere disponibili (Le Regioni emanano regolamenti a riguardo)

Di seguito i vari limiti:

Adempimenti burocratici

Per aprire un B&B non sono necessari molti adempimenti, ma cosa più importante non serve la Partita IVA, ma basta andare all’Ufficio Turistico di competenza e presentare la denuncia di inizio attività con gli appositi moduli ed indicare i prezzi che verranno praticati, il comune può prendere dai 150 ai 300 euro per l’istruttoria della pratica.

Insieme alla dichiarazione vanno allegati i documenti necessari per la definizione della pratica che potrebbero variare da regione a regione :

• planimetria dell’abitazione;

• contratto di proprietà o affitto;

• copia della polizza assicurativa RC a favore dei clienti.

Requisiti immobile

Innanzitutto devono essere in regola con i requisti igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni (abitabilità, impianti elettrici e termici certificati, manutenzioni periodiche eseguite con regolarità, ecc.).

Le regioni stabiliscono, poi, una superficie minima in base ai posti letto, che l’abitazione deve possedere e può essere richiesta la presenza di alcuni arredamenti basilari. Nel bagno, ad esempio, devono essere presenti le attrezzature minime (vasca o doccia, specchio, presa di corrente, water, lavabo, ecc.) e deve essere ad uso esclusivo degli ospiti se si superano un certo numero di letti.

Un altro aspetto fondamentale è consentire agli ospiti di raggiungere le loro camere senza passare nelle camere degli altri ospiti o del proprietario.

La pulizia degli ambienti deve essere quotidiana, mentre il cambio della biancheria, salvo diversi accordi, deve avvenire due volte alla settimana od ogniqualvolta cambi l’ospite.

L’appartamento dovrebbe avere dalle 3 alle 6 camere, a seconda della normativa, arredate letto, comodini, sedie, cestini, scrivania, lampade, armadio, ecc. che possono ospitare al massimo 6/20 persone.

I requisiti minimi sono:

• 14 mq per la camera doppia;

• 8 mq per la camera singola;

Per evitare l’obbligo della partita IVA, deve sussistere un carattere di saltuarietà di tale prestazione, per cui servirebbe l’interruzione dell’attività per un certo numero di giorni, anche non consecutivi che varia anche questo da regione a regione, nel corso dell’anno, per evitare di rientrare nel carattere di professionalità dell’attività ed essere obbligati all’apertura della partita IVA, l’iscrizione al Registro Imprese e la tenuta di una contabilità ufficiale.

In genere viene richiesto che Il proprietario abbia la residenza, o almeno il domicilio, presso il B&B per evitare di incorrere nella carattere di professionalità, alcune regioni permettono di utilizzare come B&B anche strutture vicine alla residenza.

La colazione agli ospiti deve essere fatta utilizzando SOLO cibi e bevande confezionate senza alcuna manipolazione da parte del proprietario. Non vuol dire che bisogna servire solo cibi confezionati, ma ad esempio se servite il pane del Panettiere senza modificarlo ulteriormente allora la cosa è fattibile.

Partita IVA ?

Questo tipo d’attività può essere intrapreso intrapreso anche senza la partita IVA tassando i proventi come “Redditi diversi” da attività non esercitata abitualmente, ovviamente rispettando certi limiti imposti dalla legge, semplificandone la gestione complessiva della struttura.

Vi dovrete munire di un Bollettario e rilasciare una ricevuta per ogni incasso e conservare nel frattempo tutte le fatture di acquisto relative all’attività la differenza tra i costi e ricavi sarà il reddito del B&B.

Per non essere considerata a tutti gli effetti un’attività imprenditoriale, devono essere rispettate alcune condizioni fondamentali :

• attività non esercitata abitualmente;

• non avere mezzi organizzati.

L’attività ricettiva, per essere qualificata come bed and breakfast, deve svolgersi con un numero di camere (e di posti letto) che rispetti le normative regionali.

i redditi percepiti dall’attività dal B&B senza partita IVA, verranno considerati come “Redditi diversi” e come tali dovranno essere inseriti nel quadro RL dell’Unico Persone fisiche o nel quadro D del Modello 730, al netto delle spese inerenti alla gestione:

• generi alimentari;

• materiale per la pulizia degli ambienti (detersivi, scope, stracci, ecc.);

• utenze domestiche.

Le spese inerenti i beni di lunga durata come mobili ed attrezzature da cucina sono oneri a carattere pluriennale e la deduzione sarà effettuata indicando una percentuale di costo proporzionale al periodo d’ammortamento del bene.

Affitacamere ?

L’attività di affittacamere può essere esercitata soltanto sotto forma di impresa ed è simile al B&B escludendo però tutte le limitazioni imposte a questi ultimi, in particolare, relativamente al numero di ospiti, camere e tempo di permanenza.

L’affittacamere può offrire fino a 6 camere per gli ospiti, anche divise in svariate unità nello stesso stabile, senza limitazioni temporali e relative al numero dei posti letto.

Per iniziare l’attività di affittacamere è richiesta l’iscrizione al Registro delle Imprese e nel contempo sarà necessario rispettare tutte le regole ed adempimenti fiscali delle attività di impresa e la presentazione della denuncia d’inizio attività al comune in cui avrà sede l’attività

Il condominio può negare l’apertura di un bed and breakfast?

Se siete in un Condominio e il regolamento condominiale non esista l’esplicito divieto di svolgere questo tipo d’attività non avrete bisogno neanche dell’autorizzazione essendo vietato porre delle limitazioni all’utilizzo che i condomini fanno della loro proprietà a meno che dette limitazioni non siano approvate nel regolamento di condominio oppure comunicate all’atto di acquisto.

In ogni caso L’attività di B&B è affascinante ma impegnativa ed non è un alternativa di reddito valida a meno che non sia gestito in modo impeccabile con cordialità e, sembra scontato, vi piaccia farlo. Il tutto va corredato da attività di marketing e promozioni diretta all’attrazione di clientela nel struttura.