Se anche tu sei arrivato su questa pagina molto probabilmente sei un po confuso su chi debba fare cosa in rapporto di locazione, per esempio, a Chi spetta riparare la caldaia in un appartamento in affitto? a chi spettano le spese di spurgo? Vi siete sempre chiesti quali siano gli obblighi del locatore ? e gli obblighi del Conduttore ?
Obblighi del Locatore
Il Locatore è colui che dispone di un appartamento/ufficio e decide di darlo in locazione per ricevere una rendita dal immobile, con la stipula di un contratto di locazione non nasce solo l’obbligo di mettere a disposizione l’unità immobiliare al locatore, ma viene accompagnato da altri che sono strettamente collegati al utilizzo dell’unità immobiliare.
Ai sensi dell’art. 1575 c.c., intitolato Obbligazioni principali del locatore:
Il locatore deve:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
- mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione”.
Questo ultimo punto, che è strettamente connesso all’art. 1585 c.c., vuol dire in pratica che il locatore deve garatnire il pacifico godimento del bene senza che nessuno possa avanzare diritti in contrasto con quelli del conduttore.
In ogni caso bisogna distingure tra le molestie di diritto da quelle di fatto come ad esempio un infiltrazione, non possono essere rimproverate al propietario.
secondo la giurisprudenza e più precisamente l’art. 1585 c.c., disciplina la garanzia dovuta dal locatore per il pieno e normale utilizzo del bene locato, prende in cosiderazione una doppia configurazione riguardo le molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.
Se i terzi per un motivo o per un altro, incomincino a pretendere diritti contrastanti con quelli del attuale conduttore o contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che limiti quello del conduttore, si configurano molestie di diritto dalle quali il locatore deve proteggere il conduttore.
Invece nel caso in cui non ci siano pretese di natura giuridica ma veri e propi atti ostativi ed impedimenti concreti, atti illeciti veri e propri si configurano come molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell’art. 1585 c.c.
Il locatore non ha solamente l’obbligo di consegnare la cosa in buono stato ma deve anche preservarla e mantenerla in buono stato, salvo per le piccole riparazioni spettanti al conduttore (art. 1576 c.c.).
Tutte le riparazione derivanti da vetustà, vizi intrinseci del bene o qualsiasi altra danno derivante da caso fortuito (art. 1609 c.c.). Differente è il caso in cui i vizi erano conosciuti o facilemtne conoscibili da lconduttore, fermo restanto l’obbligo di riparazione a carico del propietario, il conduttore potra richiedere di risolvere il contratto o ridurne il canone (art. 1578 c.c.).
In capo al proprietario ricadono anche le riparazione per vizi occulti, per esmpio una casa di recente costruzione che manifesti difetti costruttivi: spetta al proprietario evitare disagi al conduttore, salvo rivalsa verso di lui.
Se le riparazioni sono impellenti, per esempio una tubatura rotta, il conduttore può agire personalmente, ed essere rimborsato, previa tempestiva comunicazione al propietario (art. 1577, secondo comma, c.c.).
Obblighi del conduttore
Come deve comportarsi il conduttore per evitare un intimazione di sfratto ? secondo l’art. 1587 c.c. che è dedicato alle “Obbligazioni principali del conduttore”, si evince che:
- il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
- dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Un conduttore, oltre a stabilire la propria dimora abituale, può ospitare un membro della propria famiglia per periodo più o meno lunghi ma non può avviare un attività di B&B se nel contratto d’affitto o nel regolamento condominiale ne è espressamente fatto divieto.
Il Conduttore deve informare il proprietario del esigenza di riparazioni, in modo celere, per tutti quelle riparazioni di danni o pericoli di danno che non spettano al conduttore come Muffa,infiltrazioni, umidità ecc., sempre che non sia causati dal conduttore.
Il conduttore è tenuto a sostenere tutte quelle spese di piccola manutenzione che siano connesse al logorio del bene causato dal normale uso o dal un caso fortuito (es. temporale, cfr. art. 1609 c.c.). Non sempre è facile distinguere tra vetustà e normale uso. Sicuramente chi deve eseguire la riparazione può essere d’aiuto.
D’altro canto per il conduttore gravano tutte le spese di piccola manutenzione che siano derivanti dal normale utilizzo o da un caso fortuito, cosi come un temporale o altri agenti atmosferici (art. 1609 c.c.). Spesso non facile riconoscere tra vetustà e normale uso.
Ovviamente una condotta “sciatta” del conduttore rispetto al bene è un fattore da tenere in considerazione nella definizione del danno.
A prescindere dalla diligenza del conduttore il mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori connesse all’immobile portano ad un intimazione di sfratto.
Spero che adesso vi sia più chiaro il rapporto tra “Locatore-Bene-Conduttore”.
