Vi siete mai posti la domanda Quanto vale il mio immobile ?  se si, molto probabilmente avete deciso di venderlo o siete in procinto di acquistarne uno nuovo e volete assicurarvi del buon esito del affare sappiate che è possibile procedere anche da soli ad una stima preventiva. 

La prima cosa da fare è capire le differenze tra m²  caplestabili e m² commerciali:

• Nei m² calpestabili non vengono contegiati i muri, ma soltanto la superficie caplestabile.
• Invece i m² commerciali contengono tutto cio che è in vendita come  i pavimenti, muri interni, esterni e di confine, balconei e terrazzi, cantine, soffitte e box auto.

Quelli che ci interessano sono i m² commerciali che sono gli unici validi a formare il prezzo di vendita o d’acquisto.

Per calcolarli nel giusto modo bisogna partire dal misurare ogni stanza dell’immobile, prendi nota delle misura e cerca di abbozzare una piantina della casa, identifica e distingui i muri interni, perimetrali e quelli confinanti con altre unità ipotizzando lo spessore dei vari muri, interni ed esterni, che comprendono l’immobile senza tralasciare di misurare le parti accessori coem balconi, cantine, soffite, soppalchi e terrazze.

Va precisato però che non tutte le misure vengono considerate nello stesso modo e i loro tassi d’incidenza sono i seguenti:

• Superficie caplestabile – incidenza 100% calcolcando ogni vano larghezza X Lunghezza
• Muri perimetrali – incidenza 100% fino ad uno spessore massimo di 50 cm
• Muri Perimetrali Confinanti con altri immobili – incidenza 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm
• Balconi e Terrazzi – incidenza 30% fino ai 25 m², l’eccedenzenze vanno calcolate al 10%
• Soppalchi abitabili – incidenza 80% con finiture analoghe ed altezze co me da regolamenti.
• Tavernette e Locali seminterrati abitabili – incidenza 60%
• Cantine e Soffitte – 25%

Per ogni piano e locale vanno calcolati i muri di pertinenza.

Una volta sommate le varie superfici puoi avere una stima puramente indicativa confrontando il risultato ottenuto con il dati pubblicati dal OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) organo interno dell’Agenzia delle Entrate, che si occupa di registrare i valori di vendita reali cosi come trascritti sugli atti di vendita degli immobili.

al seguente link è possibile visionare i dati del OMI: tramtie una Ricerca Testuale o con l’ausilio di una Mappa.

il prezzo indicato dal OMI, anche se preciso ed ufficiale, e pur sempre una media è quindi il prezzo può oscilare ed essere influenzato da fattori come la posizione ai luoghi strategici, ristrutturazioni, piano, finiture, panorama.

Facciamo un esempio

Se la tua casa ha 2 vani, bagno, garage ed un balcone che misurano rispettivamente:

• Vano A: 5.2m x 3m   = 15.6m² incidenza del 100%
• vano B: 3.5m x 2.9m= 10.15m² incidenza del 100%
• Bagno: 2m x 2m= 4m² incidenza del 100%
• Balconi 15m² Incidenza del 30% = (15m² x 30)/100= 4.5m²
• Garage  3m x 2.5m= 7.5m² icnidenza del 100%
• Muri interni spessore 20cm (5.2m + 5.2m + 3m + 3m + 2m + 2m+ 3.5m + 3.5m + 3m + 3m + 2.5m +2.5m) x 0.2  =7.23m² Incidenza del 100%
• Muri Confinati 20cm (2m + 2m + 2.9m + 2.9m) x 0.2 = 1.96m² Incidenza del 50% = 0.98m²

Sommando i risultati abbiamo 51.92 m² commerciali che vanno moltiplicati per l’indice recuperato sul OMI, ad esmepio se la casa è in Via Roma Bellizzi, il valore registrato è 930 è il massimo 1250, che moltiplicato per i 51.92 m², (51.92 m² x 1250) ci restituisce il valore di mercato  di 64.900 €